今年不买房，五年后是随便买还是买不起？王健林马光远意见一致

多年来，中国的房地产市场经历了蓬勃发展，尤其是在过去二十年里，房价持续攀升，这在人们心中根植了房价只涨不跌的信念，增强了购房信心。房产不仅被视为居住场所，更被视为家庭财富的象征，房价上涨也意味着家庭财富的增加。

然而，2021年，房地产调控政策骤然收紧，“三条红线”和“限贷令”的出台，分别从供给端和需求端限制了资金流入房地产市场。房企面临着降低负债的巨大压力，为了快速回笼资金、降低负债率，不得不从2021年开始推出一系列打折促销活动。

然而，长期以来形成的“房价只涨不跌”的观念，使得购房者在面对房企的降价促销时反而犹豫不决。“买涨不买跌”的心理占据上风，人们更愿意购买价格上涨的房产，因为他们相信房价还会继续上涨。一旦房价下跌，购房者便担心房价会进一步下跌，导致房产贬值，从而不敢轻易出手。

因此，尽管房企纷纷打折促销，购房者却迟迟不敢行动。2021年下半年，房价普遍下跌的局面显现。根据2021年9月份70个大中城市房价数据显示，新房方面，27个城市新房价格环比上涨，7个城市环比持平，36个城市环比下跌；二手房方面，17个城市二手房价格环比上涨，1个城市环比持平，52个城市环比下跌。

正是这种房价普跌的局面，动摇了人们对房价的信心，打破了房价只涨不跌的神话，导致房地产市场进入下行通道。即使到了今年，楼市依然低迷。面对这种情况，许多城市已经开始放松调控政策，降低首付比例和房贷利率，这让一些人认为房价上涨的时代即将回归。尤其是房地产中介，更是不断吹捧楼市。

我的一位朋友之前在网上浏览了一些房源，但没有联系任何中介。之后，就有中介不断打电话向他推荐房源。但在2021年房价下跌后，他接到的中介电话明显减少。而今年，随着调控政策的放松，又有中介开始给他打电话，声称现在是购房的好时机，因为调控政策放松后房价将会迎来反弹，目的很明显，就是想促成他买房。

但现在，调控政策放松后，房价真的会继续上涨吗？这让许多购房者感到困惑，不知道现在是否值得买房。简单来说，如果今年不买房，五年后是更容易买房还是更买不起房呢？王健林和马光远对此持有相似的观点。

王健林曾表示：“没有任何一个国家的房地产行业兴旺超过50年，而现在我国的房地产行业已经高速发展了三十多年。”这句话暗示了王健林对未来楼市发展持谨慎态度，认为房地产行业的“黄金时期”已经结束，不会持续繁荣。这种观点的基础在于购房需求的变化。

房地产行业的发展离不开人们的购房需求。只有购房需求旺盛，楼市才能快速发展。然而，现在许多家庭都已经拥有了自己的住房，这直接导致购房需求数量减少。根据央行的数据，我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套及以上房产的家庭占比10.5%，户均拥有1.5套住房。

可以说，现在城镇家庭基本上已经满足了居住需求，并且还有很多家庭拥有多套房产。只不过，这些拥有多套房产的家庭，大多是为了投资才持有这么多房子。也正是因为楼市中投资者数量较多，才使得购房需求没有出现明显颓势。但从去年房价下跌开始，这些投资者就开始抛售多余的房源，希望变现离场，而买房投资的家庭数量也在减少。一旦投资者退出房地产市场，楼市中的购房需求将会大幅减少，主要的需求将来自年轻人的首次置业。在这种情况下，楼市将不再像过去那样繁荣，房价终将回归合理水平。

著名经济学家马光远也曾表示：“未来的楼市将只剩下三个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。”这意味着未来只有这三个20%值得投资，其余的城市住宅都将失去投资价值。这主要是因为我国的住宅已经出现了过剩的局面。如前所述，城镇家庭基本上都满足了居住需求，拥有多套房产的家庭数量也不在少数。

许多买房投资的家庭选择将多余的房子空置，因为空置的准新房通常比有人居住的二手房价格更高，也更容易转手。这就导致我国城镇住宅空置率过高。西南财经大学的数据显示，2017年我国城镇住宅空置率达到了21.4%。按照国际标准，城镇住宅空置率的合理区间在5%到10%之间，而我国的空置率明显超出了合理区间，处于非常危险的境地。

如果这些空置住宅都流入市场，将会造成供给大于需求的局面。可以说，现在我国的住宅已经出现了过剩。在这种情况下，住宅最终将回归居住属性，只有那些品质较好的住宅和具有发展潜力的城市住宅才具有升值空间。而大多数住宅都将回归居住属性，成为人们居住的场所，不再是人们投资的商品。

因此，我们可以得出结论：如果今年不买房，五年后想要买房可能会更加轻松，因为住宅正在逐渐回归居住属性，使得刚需购房者更容易实现购房目标。